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房地产策划师考试_房地产策划师考试复习(基础知识)
 
      房地产策划师职业道德是指房地产策划师在房地产策划服务工作中所应遵守的特定的道德标准。房地产策划师职业道德是社会道德意识形态的重要组成部分,是为了调整房地产策划师之间以及房地产策划师与顾客及社会之间的关系。 房地产策划师职业道德规范源于并高于其道德生活和职业实践。房地产策划师职业道德规范包括两个方面:第一,核心--为人民服务。第二,遵循房地产策划职业道德准则--大力倡导爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会的职业道德。房地产策划师职业守则依据第一个--根据国家经济贸易委员会、中华全国总工会联合发布的《关于进一步加强商业职业道德建设的意见》(2002年9月25日执行)第二个--劳动和社会保障部颁布的《房地产策划师国家职业标准(施行)》(2006年1月17日起施行)房地产策划师职业守则的内容(三条)第一,遵纪守法,尊重知识产权;第二,忠诚敬业,恪尽职守;第三,公正诚信,杜绝欺诈。诚实守信应该做到(三条)第一,实事求是第二,恪守合同第三,保守商业秘密房地产策划师的基本知识结构(八点)第一,企业策划知识第二,房地产经济知识第三,市场营销知识第四,项目管理知识第五,城市规划及建筑设计知识第六,人文基础知识第七,房地产政策与法规知识第八,房地产策划基础知识与专业能力企业策划理论是20世纪90年代末从管理学科分离出来的一种理论。策划理论市房地产理论的根基。(二级考试)房地产策划师的职业能力(五个)第一,掌握全局的能力第二,充分的实战经验第三,出色的创新能力第四,敏锐的洞察力第五,较强的合作能力成功的策划师都是以深厚的文化知识和宽阔的视野为背景。房地产开发的价值主要体现在为消费者提供了满意其需求的空间时间和服务。房产是指房屋财产,即指在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者和使用者之间可以入行出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋。地产不同于自然形态的土地,地产之法律上有明确的权属关系,可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发、土地经营。并能够带来相应经济效益的建设用地房地产市房产与地产的总称,他也是一切社会、经济和生活活动的载体。房地产业是第三产业的重要组成部分。在我国国民经济分类标准中被作为独立的行业,列为第七类。房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房屋开发建设、经营、管理以及维修、装饰、服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产开发的分类:第一,按开发的区域性质划分--新区开发、旧区开发第二,按开发的规模划分--单项开发、成片开发第三,按开发的对象划分--土地开发、房屋开发、综合开发房地产开发程序:(四个阶段)1)项目立项阶段2)项目前期准备阶段3)项目建设阶段4)项目销售及售后服务阶段项目前期准备阶段需要申领建设工程规划许可证和施工许可证。拿地申领项目选址意见书及项目立项批文需要从三个方面考虑(三个是否符合?)1)项目是否符合国家有关政策、法令和相关规定;2)项目是否符合国家宏观经济意图和国民经济长远规划,布局是否合理;3)项目的技术是否先入适用,是否经济合理。项目评估的投资估算精度为-10%~+10%,可行性研究报告的批准,标志着项目立项决策阶段的完成。项目前期准备阶段需要申领的三个证分别是:第一个,建设工程规划许可证;第二个,施工许可证;第三个,房屋拆迁许可证。施工许可证应该有建设单位(即开放商)而不是由施工单位负责申领,并且要在开工前办理,未经许可,不得擅自开工。项目建设阶段分为四个小阶段--组织承包商入场;加强开发项目工程管理与控制;申领房屋预售许可证;项目的竣工验收。项目销售及售后服务阶段需要申领商品房销售许可证。按照建设部要求,从1998年9月1日起,要求房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》,作为商品房销售合同的必要组成部分。城市规划的概念--城市规划是人类为了在城市的发展中维持公共生活的空间秩序而做的未来空间安排的意志。城市规划的原则:1)人工环境与自然环境相和谐的原则2)历史环境与未来环境相和谐的原则3)城市环境中各社会集团之间社会生活相和谐的原则房地产策划的概念--房地产策划师在房地产项目投资、开发营销中运用科学规范的策划行为,根据房地产开发项目的具体目标,以客看的市场调研和市场定位为基础,以独特的概念设计为核心,综合运用各种策划手段,按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的规划,并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。房地产策划的基础是--市场调研和市场定位。当地产策划的目的性--房地产策划一定要围绕项目的既定目标实行,努力把各项工作从无序转化为有序。房地产策划师按照特定的程序运作的。房地产策划的中心--以概念设计为中心。房地产策划的本质--1)市场性2)地域性3)前瞻性4)系统性5)创新性6)操作性7)效益性房地产策划在知识经济时代属于智力型产业。房地产策划的原则--1)独创原则2)定位原则3)整合原则4)人文原则5)全局原则6)可行原则房地产策划的程序:1)项目洽谈阶段2)组建机构阶段3)项目调研阶段4)项目研讨阶段5)提交报告阶段6)实施方案阶段房地产战略策划的方法:1)大势把握--出思路2)理念创新--出定位3)策略设计--出方案4)资源整合--出平台5)动态顾问--出监理房地产品牌策划模式:房地产品牌是以其品质为基础的,品质分为内在品质和外在品质两种,内在品质是小区红线范围内的一切硬件和软件,外在品质是与楼盘直接或相关的事物。品牌策划推广有四个阶段:1)人工造雨阶段2)筑池蓄水阶段3)开闸泄流阶段4)持续蓄水阶段房地产策划的产生是从1993年开始的,它的产生有三条根本原因:1)房地产业入入低潮的客看现实和要求促使房地产策划的产生,这是房地产策划产生的客看基础。2)计划经济向社会主义市场经济转型的大环境,为房地产策划的产生提供了良好的土壤,使房地产策划有着广阔的发展空间和表演舞台。3)知识经济时代到来时刻,智力、智慧普遍受到了人们的重视。房地产策划发展的历史阶段:(五大历史阶段名称、标志)第一阶段,单项策划阶段--广东顺德"碧桂园"。成功推向市场作为起点和标志。第二阶段,综合策划阶段--广州"锦城花园"的成功销售为标志。第三阶段,复合策划阶段--广州"奥林匹克花园"成功销售为标志。第四阶段,整合策划阶段--广州"星河湾"的成功推广为标志。第五阶段,创意策划阶段--北京"华远。企业号"项目成功推出为标志。房地产项目规划设计的原则:(5大原则)1)规划设计定位时,要坚持以人为本。2)规划设计必须符合项目定位。3)规划设计应考虑将来物业管理的方便。4)规划设计应考虑项目营销的方便。5)规划设计应考虑中国传统建筑景看学说的基本禁忌。住宅区容积率=住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积住宅环境设计最关键的就是要安全、舒适、环保,必须遵循"重环境、师法自然、资源共享、发扬文化、以人为本--五大原则。"房地产开放项目融资特点:第一,融资规模大第二,偿还期较长第三,房地产资产缺乏流动性推行土地有偿、有限期的使用制度后,只有非经营性项目、公益性项目才能继续取得行政划拨土地使用权。综合房地产投资特点:第一,投资大但收益高第二,独特的风格设计第三,社会各界的广泛支持第四,科学的综合管理第五,良好的功能互补房地产开发项目融资方案的选择方法--一般采取比较分析法,对哥哥可行的房地产开发项目融资方案的可行性、经济性和安全性进行分级评价,将其三项指标按照优劣顺序排为A级、B级、C级、D级四级,选出安全性、经济性和可行性均令人满意的方案。房地产市场营销概念--房地产市场营销市房地产企业以了解、满足和创造客户需要为中心,以实现企业目标为目的,对企业全部经营活动所入行的管理过程。1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国劳动法》并与1995年1月1日起生效。劳动法是调整劳动关系以及与劳动关系密切联系的其它社会关系的法律规范的总称。劳动法调整的对象主要是劳动关系,同时还调整与劳动关系密切联系的其他社会关系。最低工资保障制度--国家实行最低工资保障制度,最低工资的详细标准由省、自治区、直辖市人民政府规定,报国务院备案;用人单位支付给劳动者的工资不得低于当地最低工资标准。合同的特点:1)合同是一种民事法律行为,及民事主体实施的能够引起民事权利和民事义务设立、变更和中止的合法行为。2)合同以设立、变更或终止民事权利和义务关系为目的。3)合同是两个以上主体意思表示相一致的协议,是当事人协商一致的产物。1998年颁布《土地管理法实施条例》和《城市房地产开发经营管理条例》。土地使用权出让年限--《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其它用地50年。土地使用权划拨范围:1)国家机关用地和军事用地2)城市基础设施用地和公益事业用地3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。4)法律、行政法规规定的其它用地。房地产交易包括的形式有--房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。1986年,第六届全国人大常委会第十六次会议通过了《中华人民共和国土地管理法》,标志着我国土地法律制度建设进入了一个新阶段,为保护土地资源,保障土地所有者、使用者合法权益,惩治破坏土地的行为提供了法律依据。禁止任何单位和个人闲置、荒凉耕地。已经办理审批手续的非农业建设用耕地,1年以内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种。1年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续2年未使用的,经院批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划范围内,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,按照《城市房地产管理法》的有关规定办理。承包经营更低的单位或者个人连续2年弃荒抛耕的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地。土地使用权出让的法律特征(四个)--财产性;平等性;期限性;出让人的单一性和受让人的广泛性2001年7月1日开始实施的《建筑企业资质管理规定》将建筑企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务承包三个序列。房地产开发企业在向受买人交付销售的新建商品住宅时,必须提供"两书"即--《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

发表于: 2011/10/3   被阅:2129次

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